NetherlandsNederland

On paper, the Netherlands is about to become one big construction site. The cabinet of Rob Jetten wants 100,000 new homes a year, and municipalities have more than 930,000 homes in their plans up to 2030. In real life, the country added about 80,000 homes in 2025, of which some 69,000 were genuinely new builds, according to CBS.

Housing minister Elanor Boekholt-O’Sullivan has named the first five fast track locations, good for 30,000 homes in places like Haarlem, Leeuwarden and Maastricht, and the government puts €1 billion a year into affordable building. She also says the conditions have to be right, meaning nitrogen and a power grid that is already full in many regions.

So the homes exist, in spreadsheets. They just need soil, permits, electricity and builders.

In other words, everything except optimism.

Op papier wordt Nederland binnenkort één grote bouwplaats. Het kabinet van Rob Jetten wil 100.000 nieuwe woningen per jaar, en gemeenten hebben tot 2030 ruim 930.000 woningen in hun plannen staan. In het echt kwamen er in 2025 ongeveer 80.000 woningen bij, waarvan zo’n 69.000 echte nieuwbouw, meldt het CBS.

Woonminister Elanor Boekholt-O’Sullivan wees de eerste vijf locaties aan waar versneld gebouwd wordt, goed voor 30.000 woningen in onder meer Haarlem, Leeuwarden en Maastricht, en het Rijk steekt jaarlijks 1 miljard euro in betaalbare woningbouw. Ze zegt er wel bij dat de randvoorwaarden op orde moeten zijn, en dat betekent stikstof en een stroomnet dat in veel regio’s al vol zit.

De huizen bestaan dus, in spreadsheets. Ze hebben alleen nog grond, vergunningen, stroom en bouwvakkers nodig.

Met andere woorden: alles behalve optimisme.

No, a single leaf did not shut down the entire Dutch railway near Utrecht. But autumn really is an enemy of trains, and here is the science. When heavy steel wheels roll over wet leaves, they press them into a thin, slippery layer on the rails, a bit like the coating of a nonstick pan.

Trains then slide when braking and spin when pulling away, so drivers slow down and the delays ripple across the network. NS and ProRail fight back every year with special gel trains that spread a sticky mix with sand and metal particles on the tracks for grip, crews who clear leaves along the line and nets that catch them before they land.

On some routes the timetable even gets an extra minute in autumn. It is a full military operation against foliage.

The leaves win on points most years, but never by knockout.

Nee, één blaadje heeft het hele Nederlandse spoor bij Utrecht niet platgelegd. Maar de herfst is echt een vijand van treinen, en dit is de natuurkunde erachter. Als zware stalen wielen over natte bladeren rijden, persen ze die tot een dun, glad laagje op de rails, een beetje als de antiaanbaklaag van een koekenpan.

Treinen glijden dan bij het remmen en slippen bij het optrekken, dus machinisten rijden voorzichtiger en de vertraging rolt door het hele net. NS en ProRail slaan elk jaar terug met speciale geltreinen die een kleverig mengsel met zand en metaaldeeltjes op het spoor aanbrengen voor grip, ploegen die bladeren langs het spoor weghalen en netten die ze opvangen voordat ze landen.

Op sommige trajecten krijgt de dienstregeling in de herfst zelfs een minuut extra. Het is een complete militaire operatie tegen gebladerte.

De bladeren winnen de meeste jaren op punten, maar nooit met een knock-out.

If you have ever bid €40,000 over the asking price and never found out who beat you, this one is for you. Housing minister Elanor Boekholt-O’Sullivan announced on 1 October that estate agents will have to sign up to a mandatory professional register. No registration, no job.

Agents will have to follow legal rules: give complete and timely information about a home, treat every interested buyer equally and show how the bidding went through a standard bid log. Complaints go to a disputes committee, and in the worst case an agent can be struck off.

Homeowners’ association Vereniging Eigen Huis received 921 negative reports about agents between February and July. Admission rules, supervision and a start date follow in early 2027. It will not build a single home.

It might, however, stop the most mysterious auction in the country from running on vibes.

Heb je ooit 40.000 euro boven de vraagprijs geboden zonder ooit te horen wie je versloeg? Dan is dit voor jou. Woonminister Elanor Boekholt-O’Sullivan kondigde op 1 oktober aan dat makelaars zich moeten inschrijven in een verplicht beroepsregister. Niet ingeschreven, niet aan het werk.

Makelaars moeten zich houden aan wettelijke regels: volledige en tijdige informatie over een woning geven, alle geïnteresseerden gelijk behandelen en via een uniform biedlogboek laten zien hoe het bieden verliep. Klachten gaan naar een geschillencommissie, en in het uiterste geval wordt een makelaar uit het register geschrapt.

Vereniging Eigen Huis kreeg tussen februari en juli 921 negatieve meldingen over makelaars. Toelatingseisen, toezicht en een startdatum volgen begin 2027. Het bouwt geen enkel huis.

Het kan wel voorkomen dat de geheimzinnigste veiling van het land op gevoel blijft draaien.

Fresh CBS figures have once again demonstrated the peculiar vitality of the Dutch housing market. Nearly 64,600 homes were sold in the second quarter of 2026, including almost 59,000 existing owner-occupied homes. Sales of existing homes increased 2.7 percent compared with a year earlier.

New construction, meanwhile, continued travelling in the opposite direction: roughly 5,700 newly built homes were sold, 11.2 percent fewer than a year earlier and the fourth consecutive quarter of decline. The average sale price of a newly built home reached almost €514,000.

Thus the Netherlands continues its remarkable national experiment in treating somewhere to sleep simultaneously as a basic human necessity, retirement strategy, investment vehicle, inheritance mechanism and competitive blood sport. Existing homes keep changing hands while new supply struggles, leaving prospective buyers to participate in the traditional Dutch housing ritual: opening Funda, adjusting the maximum price upward, removing another requirement, briefly considering Lelystad and then closing the laptop to preserve what remains of their emotional stability.

The figures do not mean nobody can buy a house; tens of thousands clearly did.

They merely confirm that the supply side remains stubbornly uncomfortable, particularly when new construction is supposed to be the cavalry riding over the horizon and instead appears to have become stuck filling out a planning application somewhere outside Utrecht.

Verse CBS-cijfers tonen opnieuw de bijzondere vitaliteit van de Nederlandse woningmarkt. In het tweede kwartaal van 2026 werden bijna 64.600 woningen verkocht, waaronder bijna 59.000 bestaande koopwoningen. De verkoop van bestaande woningen lag 2,7 procent hoger dan een jaar eerder.

De nieuwbouw reisde intussen de andere kant op: er werden zo’n 5.700 nieuwbouwwoningen verkocht, 11,2 procent minder dan een jaar eerder en het vierde kwartaal op rij met een daling. De gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning kwam uit op bijna 514.000 euro.

Zo zet Nederland zijn opmerkelijke nationale experiment voort waarin een plek om te slapen tegelijk een eerste levensbehoefte, pensioenstrategie, beleggingsvehikel, erfenismechanisme en competitieve bloedsport is. Bestaande huizen blijven van eigenaar wisselen terwijl het nieuwe aanbod worstelt, en potentiële kopers doen mee aan het traditionele Nederlandse woonritueel: Funda openen, de maximumprijs omhoog schuiven, weer een eis schrappen, heel even Lelystad overwegen en dan de laptop dichtklappen om te redden wat er nog over is van hun emotionele stabiliteit.

De cijfers betekenen niet dat niemand een huis kan kopen; tienduizenden deden dat duidelijk wel.

Ze bevestigen alleen dat de aanbodkant hardnekkig ongemakkelijk blijft, zeker nu de nieuwbouw de cavalerie had moeten zijn die over de horizon kwam aanrijden, en in plaats daarvan ergens buiten Utrecht vast lijkt te zitten in een vergunningsaanvraag.

No, a broom closet in Amsterdam has not been rented out for the price of a French chateau. The real numbers are wild enough. Rental platform Kamernet found that the median student room in 17 Dutch cities cost €660 a month in the first quarter of 2026, up 3 percent from a year earlier.

Per square metre that is €46, which means a room of about 14 square metres, roughly the size of a parking space. In Amsterdam, prices at least stopped climbing at the end of 2025, which landlords will no doubt present as an act of generosity.

These figures only cover rooms advertised on the platform, not the ones that quietly go to a friend of a friend. Meanwhile the cabinet promises 100,000 new homes a year. Until they show up, your room is not small.

It is “compact”, “efficient” and “close to everything”, including all four of its walls at once.

Nee, er is in Amsterdam geen bezemkast verhuurd voor de prijs van een Frans kasteel. De echte cijfers zijn al gek genoeg. Verhuurplatform Kamernet becijferde dat de mediane studentenkamer in 17 Nederlandse steden in het eerste kwartaal van 2026 660 euro per maand kostte, 3 procent meer dan een jaar eerder.

Per vierkante meter is dat 46 euro, en dus kom je uit op een kamer van zo’n 14 vierkante meter, ongeveer zo groot als een parkeervak. In Amsterdam stegen de prijzen eind 2025 in elk geval niet verder, wat verhuurders ongetwijfeld zullen brengen als een daad van vrijgevigheid.

Deze cijfers gaan alleen over kamers die op het platform worden aangeboden, niet over de kamers die stilletjes naar een vriend van een vriend gaan. Intussen belooft het kabinet 100.000 nieuwe woningen per jaar. Tot die er zijn, is je kamer niet klein.

Hij is ‘compact’, ‘efficiënt’ en ‘dicht bij alles’, inclusief alle vier zijn muren tegelijk.

Since 1 July the new housing law gives the government, provinces and municipalities more control over where and for whom homes are built, with shorter procedures. Part of the plan is to squeeze more homes out of existing buildings: topping up, transforming offices and shops, splitting houses and home sharing should add about 15,000 homes a year, with €41 million available.

The cabinet wants 100,000 new homes a year in total.

It is a sensible idea with a very Dutch logic: if you cannot build enough houses, redefine what fits inside the ones you already have, and call the result a studio.

Sinds 1 juli geeft de nieuwe wet voor regie op de volkshuisvesting Rijk, provincies en gemeenten meer grip op waar en voor wie er gebouwd wordt, met kortere procedures. Een deel van het plan: meer woningen persen uit bestaande gebouwen.

Optoppen, kantoren en winkels transformeren, woningen splitsen en woningdelen moeten samen zo’n 15.000 woningen per jaar opleveren, met 41 miljoen euro beschikbaar. Het kabinet wil in totaal 100.000 nieuwe woningen per jaar.

Een verstandig idee met een zeer Nederlandse logica: als je niet genoeg huizen kunt bouwen, definieer je opnieuw wat er in de bestaande past, en noem je het resultaat een studio.